大學NPO針對大規模住宅區問題之二十年實踐

摘要
日本在二戰後到經濟高速成長期間，為解決全國性住宅不足問題，進行大規模住宅開發，如今當初開發之住宅已老化，且伴隨居民之高齡化，出現諸多課題待解決。本文將介紹大學發起之NPO針對解決上述課題採取何種行動。本NPO組織係由筆者擔任負責人，為解決地方上課題，在過去二十年間所經營之社區事業，其事業內容包括①住宅問題支援、②生活協助、③終生學習、④社區藝術、⑤地方經濟發展之活化、⑥諮詢。
藉由上述之考察，彙整出大學參與解決課題之可能性及挑戰，其中特別是透過成立NPO、擔任大學教職，達成持續活動及政策建言之實現。

Abstract;
戦後から高度経済成長にかけて、日本全国で住宅不足を補うための大規模住宅地の開発が進められた。現在はそれらが老朽化し、また住民も高齢化するとともに、課題が噴出している。これらの課題を解決するために、大学発NPOによる取り組みを報告する。このNPOは筆者が代表をするNPOで20年間、地域課題を解決するためにコミュニティビジネスとして運営されているものである。その取り組み内容は①住宅サポート、②暮らしサポート、③生涯学習、④コミュニティ・アート、⑤地域経済の活性化、⑥コンサルティングである。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
以上の考察から、大学が課題解決に関わる上での可能性や課題についてまとめる。特に、継続的な活動と政策提言の実現は、NPO事業として成立すること、大学教員であること、によって達成されている。

關鍵字:大學NPO/ University-Launched NPO, 地方發展活化/Community Development,
社區事業/Community Business

Keyword:大学発NPO/ University-Launched NPO, 地域活性化/Community Development,
コミュニティビジネス/Community Business

１．大學NPO之組織行動
（１）複雜的大規模住宅課題
經濟高速成長時期，爲支持經濟活動而發展為大規模住宅區之衛星城市，在經過40年～50年後開始面臨衰退，房屋老舊、人口減少、房屋空置、居民高齡化等問題顯著，目前雖然尚未完全衰退，然在建物重建前，城市就有可能瀕死荒廢；
此外，人口減少、居民高齡化，也讓有意維護、再造大規模住宅區之居民出現活力衰減的問題。針對上述大規模住宅區問題，在協助居民持續居住外，也需要創造能吸引外來人口、具有魅力之居住地。
大規模住宅區所在之郊區問題因地而異，遺憾的是沒有任何一種社區再造方法能夠適用各地。

（２）「NPO法人千葉地方重生研究」概要
以千葉大規模住宅區而言，大學NPO協同居民及各方人士、團體，支援當地的居住及生活，同時致力於綜合大規模住宅區之重生，而居間執行者便是NPO法人千葉地方重生研究（下稱CR3）。
CR3係由千葉大學建築系五名教員於2003年8月成立，爲活化對象大規模住宅區之發展，以成為高齡者能安心居住，迎接終老的住處；同時打造、重生充滿魅力的城鎮，吸引外來人口成為新居民為目標。
2023年CR3的正職受薪人員有兩人，兼職人員有五人，皆為當地居民，年度事業規模約為3,000萬日圓，服務的大學教員則是全數無給職理事。
營運地點位於該地區之購物中心，共租借三處空置店舖，其中之一設為整體營運站，為主要的辦公室；另外兩處為CR3活動舉辦空間。

（３）活動範圍概況
CR3的主要活動範圍在高洲・高濱地區，位於自1970年代起發展迅速之稻毛海濱新市鎮內，如今受到回歸都心、鄰近車站新大廈供給之影響，正步入衰退。此地區之高齡化比例約為30％（2023年資料），起因於1970年代時，相同世代者同時遷入，因此倏地邁入超高齡化。
活動範圍（圖1）裡有屋齡超過30年的區分所有權型集合住宅、公家租賃住宅、縣營住宅、市營住宅、獨棟住宅、當時公營事業所建分讓住宅、最新民間私人大廈等錯綜複雜。2023年現今約有19,000戶，約44,000人居住其中，在約18,000棟住宅內，約有七成為1970年代前半期所建之五層樓、無電梯建物。

１．大学発NPOの取り組み
（１）複雑化する大規模住宅地の課題
高度経済成長下の経済活動を支えるベッドタウンとして形成された大規模住宅地は、すでに築後40年～50年を経過し、住棟の老朽化、人口減少、空家、住民の高齢化という問題が顕在化し、衰退が始まっている。現在は衰退が進行している段階ではあるが、建物が再生される前に瀕死の状態に至ってしまう可能性もある。
また、人口減少や住民の高齢化は、大規模住宅地を維持し再生しようとする住民の活力を衰退させるという課題を引き起こしている。これらの大規模住宅地の問題に対し、住民の継続した居住を支えるとともに、新しい住民を誘導する魅力のある大規模住宅地の創造が求められている。
大規模住宅地が立地する郊外の問題は地域によってさまざまであり、残念ながら、それらの再生に関する万能な方法論は存在しない。

（２）ＮＰＯ法人ちば地域再生リサーチの概要
千葉の大規模住宅地において、大学発NPOが住民や多様な主体と協働して、住まいと暮らしをサポートしつつ、総合的な大規模住宅地再生の取り組みが進んでいる。それを実践しているのが、NPO法人ちば地域再生リサーチ（以降、CR３と呼ぶ）である。
CR３は、千葉大学の建築系の教員５名によって、２００３年８月に設立された。対象とする大規模住宅地を活性化するために、高齢者が安心して暮らせる終の住処とすると同時に、新たな居住者を地域に呼び込むような魅力ある地域づくりと再生を行うことを目標としている。
スタッフは、2023年時点で、有給の専従スタッフ２名、非常勤スタッフ５名の体制で、いずれも地域の住民である。年間の事業規模はおおよそ3,000万円／年である。大学教員はすべてが無報酬の理事として活動している。
活動の拠点は、対象地区のショッピングモール内に３つの空き店舗を借りて運営している。１つは活動全体のステーションとなるメインの事務所であり、他の２つは、CR３の活動を展開する施設である。

（３）活動範囲の状況
CR３の主な活動範囲である高洲・高浜地区は、1970年代から開発が進んできた稲毛海浜ニュータウン内にあり、現在は、都心回帰現象や最寄り駅直近の新規マンション供給の影響によって衰退が始まっている。高齢化率は30％程度（2023年）であるが、1970年代に同世代が同時に入居したため、一斉に超高齢化が進んだ。
活動範囲（図１）には、築後30年を超えた所有型集合住宅の他に、UR賃貸住宅、県営住宅、市営住宅、戸建住宅や、当時の公団分譲住宅地、最新の民間マンションが混在し、2023年現在、約19,000世帯、約44,000人の人口が居住している。約18,000戸ある住宅の内、約7割が1970年代前半に供給された5階建てでエレベータが設置されていない住棟群である。

（４）針對地方課題所進行之全面性活動及社區事業
CR3爲活化對象大規模住宅區之發展，以成為高齡者能安心居住，迎接終老的住處；同時打造、重生充滿魅力的城鎮，吸引外來人口成為新居民為目標，致力於「住家之修繕改建」「社區生活支援」「住宅區學校」「社區藝術」「促進中古屋流通，解決空置房屋」「緊密結合地方之重生相關諮詢」（表2）。
CR3將上述活動以社區事業的型態進行，而所謂社區事業（community business），是一以商業觀點、經營手法解決地方課題之事業體，
接續介紹CR3幾個具特徵性之活動。

（４）地域課題に対する包括的な活動とコミュニティ・ビジネス
CR３は対象とする大規模住宅地を活性化するために、高齢者が安心して暮らせる終の住処とすると同時に、新たな住民を地域に呼び込むような魅力ある地域づくりと再生を目標として、「住まいのリペア・リフォーム」「コミュニティ・暮らしサポート」「住宅地学校」「コミュニティ・アート」「空き家を解消する中古住宅流通促進」「地元密着の再生コンサルティング」に取り組んでいる（表２）。
これらの活動をCR３では、コミュニティビジネスとして実施している。コミュニティビジネスとは、地域課題をビジネス的な視点、手法で解決していくものである。
ここから、CR３の特徴的ないくつかの活動を紹介していきたい。

■平價住家修繕改建
低所得居民所居住之陳舊過時住宅，為提升其價值，
必須採用能提高機能、凸顯風格且相對平價之改建技術。為此，支援居民自行貼壁紙、矽藻土、地板貼片等表層作業，或是櫃架等製作DIY作業；由當地居民組成之員工，提供修繕改建等平價服務。

■低プライスの住まいリペア・リフォーム
低所得化した住民が住む、古く陳腐化した住宅の価値を向上させるためには、住戸の性能と個
性を高める比較的安価なリフォーム技術が必要である。そのために、住民自身による壁紙、珪藻土、ＣＦシートなどの表層系や、棚など造作系のＤＩＹ作業のサポート、地域の住民スタッフによるリペア・リフォーム作業などの低プライスのサービスを提供している。

■多世代交流支援社區生活
在以高齡者為主的居民社區中，為讓居民能夠安全・安心地長久居住，CR3協助購物・宅配、人身安全確認，另有運用空置店鋪設計的「休憩空間」，目前運作良好，該空間係由多世代交流站（照片3）－從育兒世代到高齡者居民使用的場所，發展而成：「未來之樹安親班」（照片4），平常每天約有10個孩童在放學後聚集於此，暑假約有30人，氣氛相當熱絡。

■多世代交流によるコミュニティ・暮らしサポート
高齢者を中心とする住民がコミュニティの中で、安全・安心に住み続けられるようにするために、これまで買物・宅配サポート、安否確認を行ってきた。現在は、空き店舗を活用した“居場所づくり”がうまくいっている。それは、子育て世代から高齢者までが利用する多世代交流ステーション（写真３）から発展した「アフタースクールみらいの木」（写真４）である。普段は毎日10人くらいの子どもが放課後に集まる。夏休みになると、毎日30人くらいが集まり、にぎやかである。

■緊密結合地方之文化學校「住宅區學校」
2007年開始以空置店鋪為據點舉辦發展活化之活動，「活化以居民為主體之商店街發展」之概念為活動之一大特徵，諸多地方上的個人、團體舉辦了講座、跳蚤市場、展覽、銷售等各種活動。CR3在上述活動裡採行「文化學校」的營運方式，由住宅區居民擔任講師，將活動轉型為「住宅區學校」，課程中也包含了以地方課題為目標，呼應生活支援等目的之內容。

■地元密着カルチャースクール「住宅地学校」
空き店舗を活動の拠点とした活性化活動を2007年に開始した。この活動は、“住民が主体となった商店街の活性化”というコンセプトが大きな特徴であった。多くの地域の個人・グループが、教室、フリーマーケット、展示、販売、などさまざまな活動をおこなうようになってきた。これらの活動に、カルチャースクール運営の仕組みをとりいれ、住宅地の住民が講師となる「住宅地学校」へと衣替えしてきた。住宅地学校の講座は、地域の課題をもつターゲットを想定し、生活支援などの目的に応じた講座内容もある。

■提升地方價值之社區藝術
不僅是處理地方課題或回應需求，培養社區文化、榮耀、熱情，創造地方價值之活動也相當重要，為此，CR3透過地方居民為主體之藝術，推動地方重生。「美濱藝術社區」係改建自附近店鋪空置率超過60％之購物中心，在減少建物面積後生成之藝術場域（照片5），拆除一半建物，留下部分為超市、商店，其餘（約500㎡）作為培育地方文化之據點，於2009年改建完成。建物中設有藝術家工作室、畫廊、學校、商店，目前正舉辦九名當地居民藝術家之創作活動，
另外，基於「人人都是藝術家」之概念，該場域也與周邊美術館等合作舉辦活動。

■地域価値を高めるコミュニティ・アート
地域課題やニーズに対応するだけでなく、コミュニティの文化、誇りと愛着を育て、地域の価値を創造する活動も重要である。そのためには、地域住民が主体となるアートによる地域再生を進めている。“アート・コミュニティ美浜”は、空き店舗率が60％を超えた近隣ショッピングセンターを減築して生み出したアート施設である（写真５）。約半分を解体し、一部スーパーや商店を残しつつ、一部（約500㎡）を地域文化育成の拠点として2009年に再生した。この施設には、アトリエ・工房、ギャラリー、スクール、ショップが設置され、現在、９名の住民アーティストによる創作活動がおこなわれている。
また、「だれもがアーティスト」というコンセプトで、周辺の美術館等と連携したアートイベントも開催してきている。

■促進中古屋流通，解決空置房屋
居民中亦有人不選擇重建、改建後繼續留在大規模住宅區，而是移往都心、靠近車站的大廈或是住宅區，如此使得大規模住宅區的空置房屋數開始上升。雖然日本為了促進大規模住宅區的中古屋流通，也推行了政策試圖解決空屋問題；然CR3則是在更早之前，便與空屋諮詢會、宅建協會合作，透過「中古×改建事業」等，將空屋利用與地區營造連結，整體推動至今（照片6）。
2017年起實施一最新方案：購買分讓住宅者，可獲得可自行DIY或名家建築師之設計等，為房屋注入新價值，促進中古房屋的流通。而此方案是由CR3、稻毛海岸三丁目住宅區、日本綜合住生活（JS）協作，各自發揮其強項之成果。

■空き家を解消する中古住宅流通促進
建替えやリフォームをして大規模住宅地に住み続けることを選択せず、都心や駅近のマンションや住宅地に移り住む住民もいる。その結果、大規模住宅地に空き家が増えはじめている。国も大規模住宅地の中古流通を促進する施策により空き家解消に乗り出すようになっているが、CR３は早くから、空き家相談会、宅建協会との連携、中古×リフォーム事業などにより、空き家活用をそのエリアのまちづくりと関連させて一体的に進めてきている（写真６）。
2017年から始めた最新の取組みとして、分譲住宅地の住戸を買い取った上で、DIY可や有名建築家によるデザイン付加などの新たな価値をつけて流通させるものがある。これは、CR３、稲毛海岸三丁目住宅地、日本総合住生活（JS）とが連携し、それぞれの強みを活かして取組んでいる。

■緊密結合地方之重生相關諮詢
CR3為掌握各種大規模住宅區之課題，進行調查研究、研發解決課題之技術、提出再造重生方案、提供諮詢服務。藉由前述各種全面性活動，成功建構與當地各個主體間之網絡，如居民、自治會・管理公會／工會・地方活動團體等，擁有自己的實踐場域、與地方緊密連結，可說是CR3身為諮商公司的一大特徵。
諮詢案例有，大規模住宅區數處遊戲場之重生計畫、集會場所之改建修建案、新市鎮內廢棄中小學之舊校舍利用計畫等；目前也正透過新市鎮之管理公會／工會、自治會、住宅所有人之講座等推動各方合作，研究新市鎮整體、綜合之重生策略。

■地元密着の地域再生コンサルティング
大規模住宅地のさまざまな課題把握のための調査研究や、課題解決のための技術開発、再生方策の提案やコンサルティングをおこなっている。前述してきたような包括的な活動を通じて、住民や自治会・管理組合・地域活動団体などの多様な地域主体とのネットワークができ、現場を持つ地元密着のコンサルとなっていることがCR３の大きな特徴である。
コンサルティング事例としては、大規模住宅地の複数のプレイロットの再生計画、集会所の改修提案、ニュータウン内の廃校小中学校の跡地利活用計画、等のコンサルティングがある。現在も、ニュータウン内の管理組合、自治会、住宅所有者向けのセミナー開催などを通じて連携が進んでおり、これからのニュータウン全体の総合的な再生戦略づくりへと向かっている。

２．彙整與考察
（１）政策建言：當下課題及結構性問題之解決
CR3與地方福祉型之地方活動，或是從事社區營造之非營利組織不同之處，可說是在於CR3試圖同時解決「橫於眼前之地方課題」及「其背後之結構性問題」，換言之，居民切身感受到之巨大問題，由生活支援事業、社區事業以「由下而上（bottom up）」形式處理；大規模住宅區特有的制度性問題，或高複雜度問題，則藉由與各方相關人士、團體，以「由上而下（top down）」形式解決，CR3以此兩大方向應對大規模住宅區之重生。
大規模住宅區結構性問題需要以高度專業解決，雖屬都市計畫、建築顧問之專業領域，然CR3作為特定場域管理顧問，能夠描繪地方固有且具特色之願景、藍圖、重生方案，同時遊說各方人士、團體，朝解決問題邁進。
重生策略事業內容主要為大規模住宅區之再造、新市鎮重生構想之研究、住宅翻新、改建之新技術研發、社區營造所需之地方管理方法之研究等計畫技術之研發。在此同時也參與當地鄰里中心之再造、活化。
這方面調查研究交由不太需要到場之大學教員負責。

（２）獲利以持續事業運作
CR3雖屬非營利組織，然持續活動需要資金，必須在事前就備妥。舉例而言，房租、水電費、人事費、廣告宣傳費等皆與企業相同，必須支付。紙上談兵容易，然要提升到獲利模式就需要高階之策略經營，這是對社區事業而言重要的觀點。
CR3經歷創新時期，目前正擺脫大學研究的延續氛圍，擺脫地方居民的自願、親力親為社會貢獻的氣氛，轉型為企業型非營利組織。
大規模住宅區之再造為長期抗戰，雖說舉辦了活動也協助居民生活等，然卻不可能對大規模住宅區帶來大幅變化。諸如此般之非營利活動之利潤預估相當困難，難以預測「資金投入時機點」及「成果浮現時機點」，也因此意味著必須要長期執行，此外，也意味著大規模住宅區再造之募資不易。CR3將展望大規模住宅區的未來，沈著面對並且持續努力。

（３）與大學・地方居民建立夥伴關係
為使大學NPO獲得當地居民、商店集會之信任、倚賴，其要件之一為持續地在當地活動，長期扎根。地方參與並非暫時性活動，為了在往後30年、50年進行大規模住宅區再造，身為不會消失的組織以及擁有管理該組織之方法，至關重要。
然而，大學教員忙於教育、研究及其他大學運作相關業務，無法騰出充分時間參與；學生亦有課業，因考試、就業活動等多有無法參與地方活動的時期；大學方面則是整體而言，只能零碎地參與地方活動。雖然地方居民、商店集會以「大學也是無能為力」為由自我安撫，然也因此難以對學校產生信賴感。
CR3係以大學教員及地方居民員工組成之組織型態營運，在提供生活支援的服務方面，由受薪地方居民員工為窗口，負責每天的應對。

２．まとめと考察
（１）政策提言：目の前の課題解決と構造問題の解決
CR３が、地域福祉型の地域活動や街づくりの非営利組織と異なる点は、“目の前に横たわる地域課題”と“その背景にある構造問題”の同時解決を試みている点であるといえる。つまり、住民の身につまされた等身大の課題を生活サポート事業やコミュニティ事業としてボトムアップ型で解決しながら、大規模大規模住宅地がもつ特有の制度的な課題や複合化した課題を、関連する多様な主体と連携しながらトップダウン型の解決をする。この両輪で大規模住宅地再生に取り組んでいる。
大規模大規模住宅地の構造的な問題の解決については、高い専門性が必要な領域である。また、都市計画や建築コンサルタントの領域であるが、CR３は特定の現場をもつコンサルタントとして、固有で個性のあるビジョンや将来像、再生手法を描きながら、多様な主体に働きかけを行いながら解決を目指すことができる。
再生戦略事業の内容は、大規模住宅地再生、ニュータウン再生の構想検討や、住戸の新しいリニューアル、リフォーム手法の開発、再生まちづくりのためのエリアマネジメント手法の研究などの計画技術の開発がメインであるが、現地の近隣センターの再生・活性化にも関わっている。　　
これらの調査・研究は、現場にあまりいる必要のない大学教員が担当している。

（２）事業の継続性のための収益化
非営利組織といえども、活動を継続するためには、活動資金が必要であり、それらを自前で確保しなければならない。たとえば、家賃、光熱水費、人件費、広告宣伝費など、事業経費は企業と同じように必要である。机上でビジネスモデルを組み立てるのは簡単であるが、収益モデルまで高めるのは高度な戦略経営が求められる。それがコミュニティビジネスを持続するための重要な視点である。
イノベーションの時期を経て、大学研究の延長線上の活動といった雰囲気や、地域住民スタッフのボランティア的で手づくりの社会貢献の雰囲気からは脱皮し、事業型の非営利組織に転換している。
大規模住宅地再生は長期戦である。イベントを開催したり、生活サポートをしたからといって、大規模住宅地の何かが大きく変化するということはありえない。このような非営利活動はリターン測定が困難なのである。“資金投入のタイミング”と“成果が生まれるタイミング”が特定しにくく、このことは、長期的な関わりが必要なことを意味する。そして、大規模住宅地再生に投資を呼び込むことが難しいことも意味している。CR３は、この大規模大規模住宅地の未来を見据え、腰を据えて取り組んでいくことになる。

（３）大学・地域住民とのパートナーシップ
大学発ＮＰＯが、地元の住民や商店会に信用され、頼られる存在になるためには、その地元で活動を継続し、長い間その場に根付くことが大きな条件のひとつである。地域への関わりが一過性のものでなく、これから30年とも50年とも想定する大規模住宅地再生活動を実践するには、消えてなくらない組織であることとそのためのマネジメントが大切になる。
しかしながら、大学教員は教育・研究のほか大学運営に忙殺され十分な時間を割くことができないし、学生にも授業があり、テストや就職活動など地域に関われない時期も多い。大学はトータルには断片的にしか地域に関われない面がある。地域の住民や商店会は「大学だからしょうがない」とは思ってはくれるが、その反面、大きな信頼感も生まれにくい状況がある。
CR３は大学教員と地域の住民スタッフとが融合した組織形態で運営されている。生活サポートのサービス提供については、有給スタッフである地域の住民スタッフが、毎日、地域の窓口となり責任をもって対応している。